第九百七十三章 做点事儿真难

　　改革税制并不是一件容易的事情，即便最终提案通过，安排执行起来，也需要很长的时间，更别说这么大的动作，可能会遭遇到的各种阻力了，没有几年时间，根本就不用期待任何结果。

　　不过，改善地方财源，这对于当前的地产问题，是治本良方，只有解决这个问题，才能让地方上急功近利的思想有所改善，才能彻底遏制地方卖地的疯狂。

　　可最快也要几年后才能见到成效，显然是远远不够的，真等到几年后，指不定地产已经发展到什么程度了，倒时候即便改善了地方财源环境，只怕也没有多大意义了。

　　怎么才能在近期就对地产热形成影响，这才是眼前最关键的问题。

　　“公租房、廉租房的方案其实是最合适的，一方面这个方案可以遏制房价快速升温，另一方面，廉租房的房租收益，可以成为地方上的一项收入。”吴天说道，“现在的廉租房房租收的非常低，要收回建设成本，哪怕不算地皮钱，这点房租大概需要几十年才能收回当初的建造成本，这个是不合适的。这成了纯粹的地方投入，他们肯定不愿意建造这种赔本的房产。”

　　“那你想怎么样？提高廉租房租金？”吴建国道。

　　“是要提高，”吴天说道，“要把房租租金提高到十年左右收回建造成本的档次才可以。”

　　“廉租房本身的定义就是为了照顾那些困难家庭的，你把房租提那么高，那还有什么意义？”吴建国说道。

　　“爸，你可是有点脱离群众了啊。”吴天笑道，“你认为地方上的廉租房，真的是租给了那些买不起房的困难户了吗？最终的结果，还不是有人通过特殊方式分出去的？真正的困难户可不见得能拿到房子啊。”

　　吴建国皱了下眉头，却没说话，很显然这种情况很普遍，几乎各地都是如此，上边对此也没有好的解决办法。

　　“或者可以将保障房定位公租房和廉租房两种，廉租房是纯公益性的，房租可以定得很低，不过更大比例的公租房，就应该提高租金了。只有让地方上看到公租房也不是没有造成收益的可能，才能提高他们的积极性。而一旦市场上公租房很多，那些一家人购买几套房，进行出租牟利，或者等待将来升值的炒房客们才会理智起来，到时候房价想涨，也没人捧场了啊。”

　　吴建国点了点头，然后说道：“你这个想法也许是对的，不过你忽略了一个问题，那就是即便你能让公租房为地方上收回资金，可那最少也需要十年之后，才能为地方财源做出贡献。而我们实行的流官制，谁会在乎十年后的事情？只怕还是没人愿意拿出大笔的钱去建设公租房吧？”

　　吴天却呵呵一笑，道：“这个问题应该交给银行……”

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　　如果说中华地产泡沫中，始作俑者是那些既得利益的团体，可真正造成这一恶劣局面，银行方面绝对是推波助澜、为虎作伥者。

　　中华的地产公司，前期都是依靠资本运作，从银行拿贷款支撑项目，最终才一步一步发展起来的。

　　吴天记忆中，上一世每次调控地产，第一件事情肯定是收缩银根。

　　所以，吴天就把主意打到了银行头上。其实地方上也不乏通过银行贷款来进行基础建设的，不过那只是某一地的单独行为，吴天的想法是，将这件事情制定一个统一的模式，由高层统一协调，这样也许能收到更好的效果。

　　其实国内很多情况都是从上而下容易，而想让下边主动的自发的做一些事情，几乎就是奢望。行政作用永远要大于地方的主观能动性。

　　“如果制定一个方案，就例如要求地方上买地皮必须按照比例建设一定数量的保障房，这个指标出来之后，就申报上来，然后协调地方银行提供相应数量的贷款，条件是将来建设的公租房的房租收益进行偿还。虽然还款效率有限，不过却能保证稳定，不存在太大的坏账风险，相信银行会同意合作的。”吴天说道。

　　吴建国沉吟着，点头道：“这个方案有一定的可操作性，不过难度也不小。首先来说，各地的情况不同，不论是房租高低、建设成本等等，都存在差异，这事儿没办法一刀切，而如果要按照各地条件，工作量就更大了。”

　　“上面只负责把握方向，提供这个思路，地方上就看他们自己的能耐好了，让他们自己和银行协调。”吴天说道，“关键的一点是，要把这个方案加入到地方领导的政绩考核中，只要有这一条，一切都不是问题了。”

　　在这个官本位的国度里，一切问题都应该为领导的升迁政绩让路。如今讲究的是gdp，这才有了改革的巨大改变，也有了到处拆了建，建了拆的恶性循环。

　　如果能把这个情况立项审核，那么毫无疑问，各地都会争先恐后的把公租房的问题办好——反正不用地方政府花钱，银行买单了嘛，而建设还能带来gdp，自然就不存在抵抗的心理了，事情还怕办不好？

　　“你以为这是你上下嘴皮子一碰，就能做到的？”吴建国却瞪了吴天一眼，说道。

　　吴天苦笑了一声，这事儿还真不是随便说说就能成功的，毕竟更改考核内容，这可是大件事，更何况这个考核的内容，还会直接影响到某些团体的利益，不用考虑就清楚，结果必然是要受到某些人的大力阻挠的！

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　　忙活来忙活去，吴天却发现，自己并没有找到一种切实可行的办法。

　　改革税制，老爸自然同意，可要执行起来，却需要几年的周期。

　　而提高公租房价格，却又存在好几个难题需要解决，一方面是地方上的执行积极性，再一方面则要注意最终的定价应该如何监督，不然一不小心地方上就能把经念歪，这事儿反倒很可能成为地方上直接经营地产项目，高价赚取租金的缺口。

　　别的不说，随着进城打工的年轻人越来越多，租房的人也就越来越多，不少二三线城市都市村中遍地，一旦这个项目出现，官方公租房就可能成为转为租房客服务的项目，只要保持和市场价格持平，那就将是多大利益啊？真要如此，可就丧失了这个项目的本意了——公租房是廉租房的一个补充，一旦公租房不能保持相应的低价，房客比较之下，自然还是要倾向于买房的，这个项目就等于毫无意义了。

　　所以，如何保证这个方案推广出来后，能够按照规定执行起来，才是难点。没有相应的解决方案，公租房计划就没办法执行。

　　这事儿只能通过吴建国寻找相关专家研讨，看看如何解决执行问题，少不得还要一段时间才能出个大概结论。一时间吴天还是只能叹息着继续绞尽脑汁想办法。

　　其实，还有一个方案可选，那就是不依靠政府的力量，纯粹使用民营资本来解决这一情况。

　　早在多年前，吴天组件天荣地产的时候，给天荣地产制定的方案，就是致力于租房，而不是建设出售。二十多年来，天荣地产凭借着这一原则，早已经跻身国内的第一流的地产公司了。

　　而随着地产热兴起，吴天也少不得指挥天荣地产更大力度的发展公租房项目，特别是一二线城市的公租房。原则上是利用有限的地块，进行高层公寓楼建设，以相对第一点的市场价位出租。

　　表面上看这种方式要远比盖楼买房的模式，收入资本的过程要慢得多，可收益却是更长久，更稳定！

　　也许一般的地产公司滚雪球的速度非常快，可一旦地产泡沫破灭的时候，那些公司肯定也倒台的非常快。而天荣地产的模式，却足够保证公司的损失有限，毕竟房产是在公司手中的，只要有租客，即便面对地产危机，公司也照样有盈利！

　　可惜的是这种模式却并没有人去效仿，毕竟当前国内的地产公司，几乎都是从空手套白狼开始的，他们可没有雄厚的资本去等待长期的收益——毕竟天荣可是经营了二十多年了，他们有足够的资本和前期的资产提供着稳定收益，以支持他们的稳步发展。而现在的那些地产公司，他们跟更乐于在短时间内将公司规模迅速扩大，以获取更雄厚的资本进行运作。

　　吴天在考虑的问题，就是如何能让其他那些地产公司，也像天荣一样进行公租房建设，那么一切问题不就迎刃而解了吗？

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　　其实，只用将吴天拿给老爸的那套方案，转嫁到民营地产公司上面就可以了。

　　只要能保证收益，银行是不会拒绝给地产商提供贷款的。另外，民营公司可远比政府出面执行更给力，他们的动力在于财富利益，而不用考虑政绩什么的。

　　当然了，这其中也有一个问题，那就是房租的定价。

　　民营地产公司肯定不会抱着保障性住房的目标来制定房价的，那就意味着他们肯定会随行就市，定出的租金非常高，结果并不会让租房客们打消买房的打算，地产市场可不见得会因为公租房多而降温。

　　所以，如何保证公租房的租金压低，是这个项目能否成功的关键。

　　吴天想到了米国的一些类似情况。

　　米国政府也建设了很多公租房，定价很低，甚至定价权都不在政府手中，而是在租客手中。包括米国的一些私人公寓楼，房租定价也不是由着房东随便来的，必须要通过相关职能部门认可才行。而其中最重要的一点就是租赁合同，根据相关规定，房东是不允许随意撕毁合同，赶走房客，更不可在单方面情况下更改房租。这就意味着房客一旦签订了租赁合同，除非人死了，不然这房子的房租就不能涨！

　　当然了，这种方法肯定不适合国内，不过这并不意味着其中没有可借鉴的地方。

　　例如房租的定价，应该考虑到当前经济环境和人均收入等情况。再例如，房租涨价或者降价，应该通过租客的听证才行。还有就是，可以通过减免税政策，地皮折扣，贷款低利率，甚至政府补助等优惠，要求其租金低于市场正常水平等等。

　　总体来说，这个方案肯定要比直接要求地方政府主导，要简单得多。

　　这个方案最大的难题只有一点，那就是如何让那些民营放弃搂钱速度更快的建房卖房的滚雪球模式，而去选择这种盈利周期更长却力度有限的模式。

　　要知道现在整个社会都是浮躁的，别说这个方案来钱本身就慢了，只怕那些公司还要担心收回成本之内，国内政策是不是会发生什么改变，乃至血本无归呢！

　　吴天寻思半天，也依旧没有想到可以大规模带动民营地产公司选择这一经营模式的好方案来，少不得叹息一声——这年头、在这个国度里，想办点正事儿真难啊……

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